FAQ sur les prêts hypothécaires

Le prêt hypothécaire remboursable par anticipation peut être remboursé en tout temps (en totalité ou en partie) avant l’échéance sans avoir à payer une indemnité de remboursement anticipé. Le taux d’intérêt d’un tel prêt est souvent plus élevé que celui d’un prêt hypothécaire fermé. Le prêt hypothécaire remboursable par anticipation vous procure une certaine marge de manœuvre en attendant d’être prêt à vous engager pour un terme fixe.

Le prêt hypothécaire fermé ne peut pas être remboursé intégralement, renégocié ou refinancé avant l’échéance sans avoir à payer d’indemnité de remboursement anticipé. Toutefois, la plupart des prêts hypothécaires fermés sont assortis de certains privilèges de remboursement anticipé, par exemple le droit de faire, une fois par année, un remboursement anticipé d’un montant correspondant à 20 % du capital initial sans avoir à payer d’indemnité de remboursement anticipé.

Souvent, le prêt fermé est assorti d’un taux d’intérêt plus bas qu’un prêt hypothécaire remboursable par anticipation.

Dans la plupart des cas, le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux fixe ne fluctue pas pendant le terme du prêt. Ainsi, comme le montant de vos versements hypothécaires périodiques est toujours le même, vous savez exactement quel montant prévoir et le montant du capital qui sera remboursé pendant la durée du prêt.

Un transfert de prêt hypothécaire consiste à transférer votre prêt actuel à une nouvelle propriété tout en conservant les mêmes taux et modalités, sans indemnité de remboursement anticipé. Vous pouvez transférer votre prêt lorsque vous achetez et vendez une maison en même temps.

Le prêt hypothécaire à taux variable est assorti d’un taux d’intérêt qui fluctue en fonction du taux préférentiel de PBC. Lorsque le taux préférentiel fluctue, le montant de votre versement de capital et d’intérêt est recalculé en fonction du nouveau taux et de la période d’amortissement résiduelle.

En règle générale, le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à court terme (un à trois ans) est plus bas que celui d’un prêt hypothécaire à long terme. Si les taux en vigueur sont élevés, mais que vous croyez qu’ils pourraient baisser, le prêt hypothécaire à court terme vous permet de vous engager pour une courte période. Un tel prêt hypothécaire peut aussi être un choix avisé si vous songez à vendre votre maison ou à rembourser intégralement votre prêt sous peu.

En règle générale, le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à long terme (cinq ans et plus) est plus élevé que celui d’un prêt hypothécaire à court terme. Lorsque les taux en vigueur sont plutôt bas, un prêt hypothécaire à long terme permet de bloquer le taux pendant une longue période et facilite la gestion de votre budget.

Un prêt hypothécaire est un engagement important. La plupart des prêts hypothécaires sont remboursés sur une période de 25 ans, mais en suivant nos conseils vous pouvez rembourser le vôtre plus rapidement. En réduisant le nombre d’années de votre remboursement hypothécaire, vous pouvez réaliser des économies considérables.

Il existe plusieurs moyens de rembourser votre prêt hypothécaire et de vous acquitter de votre dette plus rapidement sans avoir à payer d’indemnité de remboursement anticipé.

Augmenter le montant de vos versements

Vous pouvez augmenter le montant de votre versement périodique initial jusqu’à 20 % <<une fois par année civile durant le terme de votre prêt hypothécaire. En augmentant ainsi vos versements, vous remboursez le capital plus rapidement.

Augmenter la fréquence de vos versements

Vous pouvez augmenter la fréquence de vos versements hypothécaires périodiques. Comme vous remboursez le capital plus rapidement, vous économisez des intérêts à long terme.

Par exemple, en faisant des versements accélérés de 415 $ toutes les deux semaines au lieu de versements mensuels de 830 $, vous économiserez près de 27 000 $ en intérêts sur la période d’amortissement de votre prêt hypothécaire. En procédant ainsi, vous rembourserez votre prêt hypothécaire environ quatre ans et demi plus tôt que prévu.

Rembourser jusqu’à 20 % du capital initial annuellement

Vous pouvez faire des versements forfaitaires afin de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement. Pour éviter de payer une indemnité de remboursement anticipé, assurez-vous que votre versement forfaitaire ne dépasse pas le montant permis selon votre privilège de paiement anticipé. Le versement forfaitaire est appliqué directement au solde du capital si aucun intérêt n’est dû, ce qui vous permet d’économiser de l’argent sur la durée de votre prêt hypothécaire.

Par exemple, en faisant un versement forfaitaire de 1 000 $ par année, vous économiserez près de 28 350 $ en intérêts sur la période d’amortissement totale de votre prêt hypothécaire. En procédant ainsi, vous rembourserez votre prêt hypothécaire environ quatre ans et demi plus tôt que prévu.

Faire un remboursement anticipé au moment du renouvellement

Au moment du renouvellement de votre prêt, vous pouvez rembourser le montant que vous souhaitez. Tous les prêts hypothécaires PBC sont remboursables par anticipation à l’échéance. Cela signifie qu’avant de négocier le renouvellement de votre prêt, vous pouvez rembourser le montant de votre choix.

Par exemple, si vous choisissez un prêt à taux fixe de 5 ans et versez un montant forfaitaire de 10 000 $ à chaque renouvellement de votre prêt hypothécaire, vous pourriez économiser environ 37 481 $ en intérêts sur la période d’amortissement. En procédant ainsi, vous rembourserez votre prêt hypothécaire environ six ans plus tôt que prévu.

Si vous souhaitez rembourser par anticipation votre prêt hypothécaire, il existe plusieurs façons d’éviter de payer l’indemnité de remboursement anticipé :

Transfert du prêt hypothécaire

Si vous vendez une maison pour en acheter une autre, votre prêt hypothécaire pourrait être assorti d’une option de transférabilité vous permettant de transférer à une nouvelle propriété le terme, le solde résiduel et l’échéance de votre prêt hypothécaire actuel.

Prise en charge du prêt hypothécaire

Si vous vendez votre maison, l’acheteur pourrait avoir la possibilité de faire une demande de prise en charge de votre prêt hypothécaire en conservant les modalités négociées à la clôture.

Vous pourriez devoir payer l’indemnité de remboursement anticipé dans ces circonstances :

• Vous renouvelez le prêt hypothécaire avant son échéance.
• Vous faites un remboursement anticipé d’un montant supérieur à votre privilège de remboursement anticipé annuel.
• Vous faites refinancer votre prêt hypothécaire et choisissez un nouveau terme.
• Vous transférez votre prêt hypothécaire à un autre prêteur.
• Vous remboursez intégralement votre prêt hypothécaire avant son échéance.

Dans toutes les circonstances ci-dessus, le solde du prêt hypothécaire est remboursé par anticipation avant l’échéance, ce qui peut vous obliger à payer une indemnité de remboursement anticipé.

Si vous avez un prêt hypothécaire fermé à taux fixe, le montant de l’indemnité de remboursement anticipé correspondra au montant le plus élevé entre :

• Trois mois d’intérêts sur le montant du remboursement anticipé. L’intérêt est calculé au taux d’intérêt annuel de votre prêt hypothécaire et majoré de toute réduction de taux qui vous aurait été consentie.
• Le différentiel de taux d’intérêt sur le montant du remboursement anticipé.

Si vous remboursez votre prêt hypothécaire par anticipation, vous pourriez devoir payer une indemnité de remboursement anticipé. Cette indemnité peut être calculée selon différentes méthodes. Dans certains cas, elle correspond au différentiel de taux d’intérêt. À PBC, le différentiel de taux d’intérêt correspond à la différence entre les deux montants suivants :

• Le montant des intérêts pour le terme résiduel de votre prêt hypothécaire, calculé au taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire et majoré de toute réduction vous ayant été consentie.
• Le montant des intérêts pour le terme résiduel de votre prêt hypothécaire, calculé au taux d’intérêt en vigueur affiché par PBC pour le prêt hypothécaire de comparaison indiqué dans vos documents hypothécaires.

Si vous remboursez intégralement par anticipation le solde de votre prêt hypothécaire, l’indemnité de remboursement anticipé est calculée sur le montant total du remboursement. Si vous faites un remboursement par anticipation partiel du solde de votre prêt hypothécaire, l’indemnité de remboursement anticipé est calculée sur la portion du remboursement supérieure au montant de votre privilège de remboursement anticipé annuel.

Si vous avez un prêt hypothécaire fermé à taux variable, l’indemnité de remboursement anticipé correspond à trois mois d’intérêts calculés sur le montant actuel de votre prêt. L’intérêt est calculé au taux préférentiel de PBC.

Vous trouverez ci-dessous l’explication du calcul de l’indemnité de remboursement anticipé dans différentes circonstances. Pour obtenir une estimation de votre indemnité de remboursement anticipé, utilisez l’outil de calcul d’indemnité de remboursement anticipé de prêt hypothécaire de PBC.

Exemple : Estimation de l’indemnité de remboursement anticipé pour un prêt hypothécaire fermé à taux variable

Sonia a un prêt hypothécaire à taux variable. Si elle remboursait la totalité du capital, l’indemnité de remboursement anticipé correspondrait à trois mois d’intérêts calculés sur le montant total du remboursement anticipé, au taux préférentiel de PBC en vigueur à la date à laquelle le relevé de remboursement intégral du prêt hypothécaire est préparé.

Le solde du prêt hypothécaire de Sonia est de 60 000 $. Si le relevé de remboursement intégral du prêt hypothécaire était préparé aujourd’hui et que le taux préférentiel de PBC en vigueur était de 5 %, voici comment Sonia estimerait le montant de l’indemnité de remboursement anticipé pour le remboursement intégral de son prêt hypothécaire.

• Étape 1 : Inscrire le montant total du remboursement anticipé (60 000 $).
• Étape 2 : Inscrire le taux préférentiel en vigueur à la date à laquelle le relevé de remboursement intégral du prêt hypothécaire est préparé (en nombre décimal; donc, pour un taux de 5 %, inscrire « 0,050 »).
• Étape 3 : Multiplier le montant total du remboursement anticipé par le taux d’intérêt. Le résultat correspond à une estimation des frais d’intérêts annuels (3 000 $).
• Étape 4 : Diviser le montant des frais d’intérêts annuels par 12 pour obtenir l’estimation des frais d’intérêts mensuels (250 $).
• Étape 5 : Multiplier le montant des frais d’intérêts mensuels par 3 pour obtenir l’estimation de trois mois d’intérêts. Le résultat correspond à une estimation de l’indemnité de remboursement anticipé (750 $).

Lorsqu’elle remboursera intégralement son prêt hypothécaire, Sonia devra payer un montant supplémentaire estimé à 750 $ au titre de l’indemnité de remboursement anticipé. À noter que ce montant est une estimation. Sonia peut connaître le montant exact de l’indemnité qu’elle aurait à payer en demandant un relevé de remboursement intégral ou en appelant au 877-462-3788.

Exemple : Estimation de l’indemnité de remboursement anticipé pour un prêt hypothécaire fermé à taux fixe

Maria a un prêt hypothécaire fermé à taux fixe de 5 ans. Au moment de l’établissement du prêt hypothécaire, elle a obtenu une réduction de taux de 0,5 %. Le taux d’intérêt annuel actuel de son prêt hypothécaire est de 6,5 %.

Le solde résiduel de son prêt est de 100 000 $. Il reste 2 ans (ou 24 mois) au terme de son prêt hypothécaire. Toutefois, Maria a reçu un héritage et souhaite rembourser la totalité de son prêt hypothécaire.

Dans le cas de Maria, le montant de l’indemnité de remboursement anticipé qu’elle devra payer correspondra au montant le plus élevé entre :

• Trois mois d’intérêts au taux de 6,50 %, majoré de la réduction de 0,50 % qui lui avait été consentie, ce qui donne un taux total de 7 %
• Montant du différentiel de taux d’intérêt

Voici une estimation de l’indemnité de remboursement anticipé que Maria devra payer si elle rembourse intégralement son prêt hypothécaire par anticipation :

Estimation de trois mois d’intérêts

• Étape 1 : Inscrire le montant du remboursement anticipé souhaité, à savoir 100 000 $.
• Étape 2 : Inscrire le taux d’intérêt actuel de Maria, majoré de la réduction de taux qu’on lui avait consentie (ce qui donne un taux total de 7 %). Inscrire le taux en nombre décimal, c.-à-d. « 0,070 ».
• Étape 3 : Multiplier le montant du remboursement anticipé souhaité par le taux d’intérêt majoré de la réduction (100 000 $ x 0,070), pour obtenir le montant estimatif des frais d’intérêts annuels (7 000 $).
• Étape 4 : Diviser le montant estimatif des frais d’intérêts annuels par 12 pour obtenir l’estimation des frais d’intérêts mensuels (583,33 $).
• Étape 5 : Multiplier le montant des frais d’intérêts mensuels par 3 pour obtenir l’estimation de trois mois d’intérêts. Ainsi, l’indemnité de trois mois d’intérêts correspond à 1 749,99 $.

Estimation du montant du différentiel de taux d’intérêt

• Étape 1 : Inscrire le montant des frais d’intérêts pour la durée du prêt hypothécaire de Maria, dont le solde actuel est de 100 000 $, selon des versements mensuels de 693,47 $ et un terme résiduel de 2 ans, au taux d’intérêt de son prêt majoré de la réduction qu’on lui avait consentie (soit 7 %), à savoir 13 603,92 $ (13 603,92 $).
• Étape 2 : Dans le cas de Maria, nous avons déterminé que le prêt hypothécaire de comparaison est le prêt hypothécaire non remboursable par anticipation à taux fixe CIBC de deux ans. À la date à laquelle nous préparons le relevé de remboursement intégral, le taux d’intérêt affiché pour ce produit est de 5 % (0,050).
• Étape 3 : Inscrire le montant des frais d’intérêts pour le prêt hypothécaire non remboursable par anticipation à taux fixe CIBC de deux ans, pour le même solde résiduel de Maria (100 000 $), selon les mêmes versements mensuels (693,47 $), au taux d’intérêt affiché de 5 %, à savoir 9 567,59 $.
• Étape 4 : Soustraire le montant des frais d’intérêts calculés à l’étape 3 de celui calculé à l’étape 1. Le résultat obtenu est le montant du différentiel de taux d’intérêt (4 036,33 $).

Estimation de l’indemnité de remboursement anticipé

L’indemnité de remboursement anticipé de Maria correspond au montant le plus élevé entre les trois mois d’intérêts estimatifs (1 749,99 $) et le différentiel de taux d’intérêt estimatif (4 036,33 $).

Ainsi, si le relevé de remboursement intégral du prêt hypothécaire de Maria était préparé aujourd’hui, elle devrait payer une indemnité de remboursement anticipé estimative de 4 036,33 $.

Maria devrait appeler le service des prêts hypothécaires de PBC pour connaître le montant exact de l’indemnité de remboursement anticipé qu’elle devra payer. Le montant ci-dessus est une estimation. Maria peut connaître le montant exact de l’indemnité qu’elle aurait à payer en demandant un relevé de remboursement intégral ou en appelant au 877-362-4788.

Le moment du remboursement anticipé, les fluctuations des taux d’intérêt et le montant de vos versements influent sur le calcul du différentiel de taux d’intérêt. Vous pouvez utiliser l’outil de calcul de l’indemnité de remboursement anticipé de PBC pour déterminer les effets de ces variables sur votre indemnité de remboursement anticipé.

Parmi les pénalités exigibles, mentionnons les frais en lien avec le différentiel de taux d’intérêt sur le montant qui dépasse la limite de 20 % permise par votre privilège de remboursement anticipé.

Frais de quittance hypothécaire et de cession hypothécaire

• Si vous remboursez l’intégralité de votre prêt hypothécaire par anticipation, vous pourriez avoir à payer des frais de quittance ou de cession pour la préparation et l’enregistrement des documents.
• Si vous nous demandez de transférer votre prêt hypothécaire à un autre prêteur, vous devez payer des frais de cession hypothécaire.

Pour en savoir plus à propos des options hypothécaires et du remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire, consultez le site de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) :
Page d’accueil du site de l’ACFC